无锡江阴加强房地产市场管理 调控再加码

  8月3日,江阴市住建局出台《进一步加强房地产市场管理的通知》(澄住建〔2018〕49号),坚决防范、查处“炒房行为”,严厉打击违规销售等突出问题。

  一、禁止企事业单位以单位名义或利用职工团购等方式炒卖商品住房。房地产开发企业发现此类情况应及时向主管部门汇报,隐瞒不报或为其提供便利的,暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。

  第一条是针对企业炒房的。今年7月份上海也出台了企业限购的新政,上海的做法是除了对企业购房除了要满足设立年限、职工人数、纳税金额要求之外,还将商品房再次上市时间从3年提高到了5年。

  而从江阴出台的政策来看没有明确企业购房资质的具体标准,似乎是想避免“一刀切”,但是开发商以什么标准来判定企业购房是否具有投资属性呢?企业购房是否可以向有关部门备案,由相关部门对购房的使用属性进行审核后予以批复呢?看来政策的执行还需要后续细则的补充跟进。

  二、禁止房地产开发企业将在建工程作为抵押物为第三方担保;房地产开发企业将在建工程抵押贷款的,贷款资金必须全部划入商品房预售资金监管账户。违反本条规定的,暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限,该开发项目后续房源全部实行现售。

  三、严格实行购房实名制。《商品房买卖合同》中的预购人与《认购协议》中的预购人必须保持一致,不得更改《认购协议》中的预购人姓名(直系亲属除外)。房地产开发企业为《商品房买卖合同》更名提供便利的,暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。

  四、严格预售商品房退房管理。已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取不动产权证书之前不得转让;同一开发项目申请合同备案注销套数超过全部准售房源的10%(法院或仲裁机构生效法律文书解除合同的除外),对房地产开发企业负责人进行约谈,并暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。

  五、加强房地产开发企业销售管理。房地产开发企业在销售商品房时不得采取收取高额诚意金、全款购房优先等方式提高购房门槛;不得以捆绑车位、装修等附加条件限制购房人合法权利,变相实行价外加价;不得利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权益;不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。违反本条规定的,暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。

  这条与普通购房者联系得比较紧密。明确了开发商不得在备案限价的情况下以捆绑车位,房屋装修等形式变相增加房价。

  而关于“不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”,还有疑问。开发商未曾拒绝“公积金贷款或者按揭贷款”,只是优先全款买房。这样的情况还待细则进一步完善。

  六、严厉打击房地产中介违法违规行为。严厉打击房地产中介对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,采取低价收进高价出售(出租)房屋、设置房屋租赁空置期等方式赚取差价的行为;严厉打击房地产中介非法侵占或者挪用客户交易资金。房地产中介有上述情形的,作为严重不良记录录入其信用档案,取消其房地产中介备案资格;情节严重的,列入诚信黑名单向社会公布。

  关于中介可以按点收取中介费,但是严禁在交易过程中赚取差价。比如房东委托中介200万出售房子,但是实际中介标价210万出售,从中获取10万差价,这样的行为今后是要被拉进黑名单公示的。

  7月31日,中央政治局会议明确定调:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  同日,深圳市规划国土委发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,成为中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”后,首个跟进的城市。

  《通知》的主要内容包括企业限购;各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售;个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售;二手房满三年方可销售;离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行,购房前2年内有两次及以上离婚记录按七成执行。

  其中二手房3年限售,可能会对二手房市场房源带来影响。短期内二手房市场的成交量将会下滑,同时增加住房租赁市场的供应,对构建多层次住房体系,推动适应房地产市场规律的基础性制度和长效机制的具有积极作用。

  在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。

  此次苏州把提前还款时间拉长至5年,调控意味十分明显。银行收取提前还款违约金,就是希望拉长住房的持有时间,形成类似限售的效应,防止投资客快速套现。

  今年1-6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。

  全联房地产商会创会长聂梅生表示,此次政治局会议所提出的决心力度*,值得市场高度关注。今年上半年整个房地产市场的销售量、销售额、房地产指数、房企信心指数等运行都处于比较乐观的区间,加上采取了这么多组合拳,做得比较到位,市场并没有应声而下。“上半年的政策几乎用到极致,但房价并没有下降,预期下半年甚至2019年房地产行业大幅下滑可能性不大,市场基本还是会保持平稳的态势。”

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