经适房借名够买房子归谁?律师:一般认定无效

  为了能快点儿申购上经适房,王老太借用了儿子的名字,却不料如今遭到儿子的殴打驱赶,并被起诉要求腾房。儿子二审败诉了,但接下来的房屋确权之诉,王老太却输了,目前陷入了失去唯一住房的窘境。

  据王老太说,2006年她欲购买一套经适房,当时已办理了购房指标审批的初步手续,但因王老太单位管理公章的人出差,还差一个章没有盖。当时王老太的大儿子三十多岁,未婚,已具备购买经适房的资格,加上他没有工作,申请手续相对简化。经家人协商一致后,就用大儿子的名字申购了,想等房子满五年后再过户给王老太。

  于是,大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同,王老太则用自己的全部积蓄,支付了购房款及相关契税。房屋交付后,王老太便装修房屋,一直入住至今。王老太和老伴共有三子,全家人都知道这房子是王老太出资购买的,为了快点儿办手续,才用了大儿子的名字。

  起初,大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近,北京房价一路攀升,原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万,大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去,并扬言要卖房。老人坚决不搬走,大儿子遂将王老太告上法庭要求腾房。

  北京市昌平区法院经过审理,判决驳回了大儿子的诉讼请求。大儿子不服上诉,结果被驳回。以后大儿子多次到王老太家中砸门砸东西,甚至动手殴打老人,引来了110民警。

  最初一段时间,王老太顾及亲情关系,不愿意将大儿子告上法庭。但是,对于老人的容忍大儿子不仅不领情,反而愈发张狂。万般无奈,王老太向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到,法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。

  年逾古稀的王老太怎能承受如此沉重的打击?在家人的陪同下,老人抱着最后的一线希望,找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师进行咨询。

  北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师说,经济适用住房是一种具有保障性质的政策性住房,面向城市低收入住房困难家庭出售,具有经济性和适用性的特点。因此,在申购经适房时,国家有严格的审核标准,同时鉴于经适房的特殊属性,明令禁止经适房借名买房,且对于其上市交易也有明确的限制。

  此案中,王老太与大儿子之间就属于典型的经济适用住房借名买房的情况。虽然王老太称经过了初步审批,但是最终没有经过建委的审批。因此,视为王老太没有经济适用房的购买资格,王老太向儿子借名的行为违反国家相关法律规定,应当认定无效。

  不过,李松律师认为,在司法实践中,也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如,实际购房人已取得了经济适用房购买资格,这时再借他人名义购买经济适用房,这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中,一般认可这种借名协议的效力。

  李松律师指出,很多借名人打心眼儿里认为房子就应该是他们的,因而大多会提起确权之诉,请求法院确认诉争房屋归其所有。但实际上,这种诉求往往无法得到法院的支持。

  其次,双方借名购买的房屋系经济适用住房,即便双方存在借名的口头协议,也会因经济适用住房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批,从而无法获得法院支持。

  基于此,李松律师建议,当经济适用房借名产生纠纷之后,一般不要直接提起确权之诉,否则,既浪费了时间成本,也最终不能达到借名人诉讼的目的。

  在实践当中,借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨,很大一部分出名人在房屋满五年后,拒不配合办理过户手续。即便打到法院,借名协议也通常认定无效,确权也无法得到法院支持。不过李松律师认为,借名被认定无效或确权被驳回,借名人并不是没有其他救济途径。

  一般情况下,在法院认定借名无效及确权被驳回后,借名人可以向法院提起诉讼,要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房,出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错,法院通常会结合双方的过错大小,判令出名人承担相应的赔偿责任。

  结合本案的情况,李松律师认为,虽然王老太的所有权确认之诉被驳回,但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等,可另行向大儿子主张,要求他赔偿。

  李律师介绍,一般借名的协议有口头的,也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定,口头约定也是合同的一种形式,受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定,且协议内容是双方当事人的真实意思表示,那么,借名协议便是合法有效的。

  在此情况下,如果出名人不按照协议约定履行相关义务,则借名人可以要求出名人继续履行协议,配合办理过户手续。但因经适房过户涉及购房资格审查、政府回购等行政审批,法院无法强制过户,若出名人执意不配合,最终协议也可能无法继续履行。如果协议最终未被履行,则借名人可以要求出名人承担相应的法律责任。

  但是,如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房,在司法实践当中,法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求;如果以后国家取消了限购令政策,实际购房人就有了购房资格,这种借名行为仍然是有效的。

  李松律师特别提醒:经适房在申购方面有特殊的要求,只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人,一定不要贪图一时便宜,借用他人名义购买经济适用房,否则,很有可能房子装修了、入住了,最后却成了别人的。

  另外,借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间,往往双方基于信任关系,没有签订书面借名协议,仅仅是口头约定,这样一旦产生纠纷,举证就相对比较困难。由此李律师建议:对于符合国家法律规定的借名购房,双方最好能通过书面形式约定,以最大限度降低双方未来的法律风险。 记者 林靖

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