链家导火线 上海滩银贷暂停中代理业混战与反转

  在政府严加管控的年代,受到“当头一棒”的链家在上海处境暂时显得有点艰难,这或恰好为中原的“以守为攻”式的反击提供了另一种反转的可能。

  观点地产网 从二月被上海住建委约谈,到四月被处以行政处罚,轰轰烈烈的“链家事件”终在4月23日以“被上海银监局暂停与银行房贷合作业务”而暂告一段落。

  4月23日晚间,上海银监局通知指出,针对关于个人住房贷款稽查中发现的问题,决定从自下周一起暂停辖内各商业银行与链家等6家房产中介合作1个月,7家银行部分营业机构被暂停个人房贷业务2个月。

  “此次监管措施有利于督促商业银行、房地产中介和购房贷款申请人三者之间形成应有的诚信体系,维护本市房地产市场健康稳定发展。”

  作为政府的官方代表,上海银监局此次祭出“处罚招数”的落脚点,无疑是维稳上海整个房地产市场健康发展。

  但当链家、我爱我家等中介大佬出现在“被点名”目录中时,银贷被暂停背后折射出的镜像则是当前沪上代理行业的大混战,而“中原链家大战”反转剧则在变幻的时空中缓缓启幕。

  “虽然一个月时间对链家整体业务量不会产生太大的不利结果,但被银监局点名无疑会对其品牌造成比较严重的负面影响。相较之下,相对稳健的中原反而成为了该事件的获利者。”一上海业内人士如是对观点地产新媒体指出。

  上海银监局4月23日对外发布的《上海银监局加强个人住房贷款稽查 切实保障本市房贷新政落地》明确指出,上海被暂停与银行合作的六家中介机构分别为太平洋、仁丰、我爱我家、佳歆、汉宇及链家。

  7家被暂停个贷业务的银行部分营业机构则涉及工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、兴业银行、浦发银行及汇丰银行(中国)。

  在上述被处罚的中介及银行机构中,链家无疑是最为醒目的一个存在:约两个月前,因涉嫌隐瞒真实信息,误导消费者购买处于抵押贷款状态下的房屋,上海链家已被上海住建委约谈。

  据观点地产新媒体了解,上海市住建委相关负责人表示,链家公司相关门店的确存在不规范经营行为,市住建委已决定开展调查,并要求链家公司积极配合。

  “调查期间,将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。经市住建委同意,即日起上海市房地产交易中心已暂停上述门店和人员的网签资格,调查处理结果将及时向社会公布。”

  此外,上海市工商局另召开会议,研究链家相关广告所宣传的“100%真房源”等内容,是否构成违反《广告法》《消法》等法律法规,是否涉及虚假宣传、侵害消费者知情权等问题。

  除假房源问题外,有猜测指出,链家此次被上海住建委调查背后的另一原因则是其在代理业务居间交易中涉嫌违规的金融操作。彼时,上海链家宣布称,两家涉事门店已暂停网签,且将自行决定对上海公司的金融业务暂停,对内部进行全面自查。

  观点地产新媒体查阅华泰证券2月28日发布的研报后得知,链家可能涉嫌违规的金融操作主要包括“P2P平台不能建资金池”“中融信担保不具备放贷资质,没有小贷牌照”。

  据悉,P2P是链家金融内部发展最快的核心业务,按照其理财官网易支付作出的资金托管声明,第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户,用于提现投标和接收、归还借款。

  “如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工名义预支,那么企业很可能为此备有专门用于收付款的资金池。”华泰证券于研报中表示,可银监会则明确规定规定,“P2P平台不能建资金池”。

  至于中融信不具备放贷资质,华泰证券分析师则解释称,中融信由链家投资设立,公司法人是左晖,经营范围为合同担保,并不包含融资担保。“而非融资性公司如果借出资金,其实就相当于变相发放贷款。”

  或正出于对“链家事件金融局”的回应,上海银监局在“公开信”中对相关银行明令要求,一旦发现借款人通过P2P、房产中介机构等渠道违规获取首付款资金的,应拒绝其贷款申请并列入黑名单。

  此外,上海银监局还要求银行要进一步规范与地产中介业务合作,特别强调不得为其垫资提供隐形担保(包括不得以出具“同意贷款承诺书”等方式给房地产中介公司的融资业务提供担保,不得将信贷资金直接划转给房地产中介公司的工作人员等)。

  当聚焦点逐渐聚收缩至链家身上时,总是会听到一种讨论的声音,即“这是其在上海快速扩张留下的后遗症”。

  对此,上海业内人士严跃进对观点地产新媒体表示,2015年初,链家借由房地产金融创新业务对传统门店的支持,在上海实现了大规模快速扩张,但在当下政府严控时,无疑会使其放慢奔跑的脚步。

  短期来看,被银行中断的合作会打乱一些已经与中介机构签约的购房者贷款秩序,从而影响链家的业务增量。

  站在长远角度,“被点名”或是“被约谈”事件的发生,无疑给购房者留下不好的品牌印象,在根本上拖慢链家的扩张步伐。

  去年3月1日,上海德佑地产向媒体发出了新闻稿,正式宣布与链家合并,意在共同打造万亿级房产O2O大平台。

  彼时,链家虽然号称布局多个城市,但其最为人熟知的标签,莫过于北京二手房市场的老大。而同样有十多年历史的德佑地产,拥有近200家门店、500余分行布局沪上,超过5000名员工,其在上海的市场份额仅次于领头羊中原地产。

  此后,链家在全国呈现出一种遍地开花之势。据观点地产新媒体查询,经过2014年及2015年的大规模收购扩张,链家2015年底门店经纪人已达8万名,而其希望2017年突破1万亿元的交易额,经纪人达到10万人。

  单在上海,截至2015年末,链家门店数已由年初300间扩张至1300间,但中原对应的数字则仅由400间增至500间。

  从门店数来看,“激进派”链家已经将中原甩出几条街远。在依靠门店骤增而增大市场占有率的同时,链家在P2P平台“链家理财”等创新业务上也抢先中原一步。

  然而,有时故事剧情的反转总是来得有点突然,却又有点早已注定的宿命感。在链家朝着万亿理想国迈进时,砸来的却是从“隐匿房源信息”,到“高息短借”“自担保”“超额担保”与“资金自监管”等连串的负面报道。

  这似乎也恰恰印证中原集团主席兼总裁施永青此前所预言:“链家出现问题一定不是被中原打败,而是自己找的。”

  “链家近年的快速扩张,实际上有点野蛮,是拔苗助长式的扩张,人员的快速增加必然导致业务水平参差不齐,这才有了现在的上海链家事件。”早前,一上海业内人士对观点地产新媒体表示。

  如此看来,在政府严加管控的年代,受到“当头一棒”的链家在上海处境暂时显得有点艰难,这或恰好为中原的“以守为攻”式的反击提供了另一种反转的可能。

  严跃进认为,在“链家事件”过后,因为一些代理中介的创新型业务被叫停了,反而会给传统模式代理机构提供一个更大的发展机会。

  因为没有出现在“被点名”目录中,恰在一定程度上证明了中原品牌的“可信度”,“未来中原在上海的地位会继续稳定并加以巩固,但如若要想抵住来自链家的冲击,也需要在业务模式上做出一定的创新,当然是在制度允许范围内。”

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